Географы НИУ ВШЭ оценили стоимость транспортной доступности для рынка жилья Саратова

Транспортная доступность и возраст зданий являются ключевыми параметрами, которые влияют на стоимость жилой недвижимости в Саратове. Каждая минута в пути на автомобиле от исторического центра города уменьшает среднюю цену в объявлении о продаже квартиры на 870 руб./м², на общественном транспорте — на 455 руб./м². Доступность общественным транспортом оказалась лучшим фактором, сильнее всего влияющим на стоимость жилья. Такие результаты получили исследователи из научно-учебной группы факультета географии и геоинформационных технологий НИУ ВШЭ: выпускник факультета Петр Гонюхов и доцент Александр Шелудков.

Kirill Skorobogatko / Shutterstock

Они изучили, каким образом различия в транспортной доступности влияют на стоимость жилья в российских городах. Проведенное на примере Саратова исследование показало, что транспортная доступность в значительной степени объясняет разницу в ценах на недвижимость между районами и напрямую влияет на их благосостояние. То есть транспортная политика является ключевым инструментом управления территориальным развитием города.

В экономической географии изменение цены на жилую недвижимость описывается с помощью модели моноцентрического города. Согласно этой модели, цена на жилье падает с удалением от центрально-делового района города и ростом транспортных затрат на поездки в центр.

Для изучения стоимости жилья географы НИУ ВШЭ выбрали Саратов. Город на правобережье Волги имеет выраженную моноцентрическую структуру с крупными спальными районами, которые вытянуты от исторического центра города между уступами Лысогорского и Соколовогорского плато и Волгоградским водохранилищем.

«В нашей работе мы поставили вопрос, различаются ли эффекты для стоимости жилья со стороны доступности на личном автомобиле и общественным транспортом. Кроме того, мы проблематизировали само понятие центра города, использовав две метрики доступности — время пути от Речного вокзала Саратова, который расположен в историческом центре города, и среднее время пути до всех точек в городе, которое отражает положение географического центра Саратова», — рассказывает Петр Гонюхов.

Шелудков Александр Владимирович

доцент базовой кафедры Института географии РАН факультета географии и геоинформационных технологий НИУ ВШЭ

Мы использовали данные о стоимости жилой недвижимости на основе 80 тысяч объявлений с сайтов крупнейших агрегаторов. Помимо доступности на стоимость жилья влияет множество других факторов: характеристики самого жилья и района — состояние дома и квартиры, этажность, планировка, наличие школ, поликлиник, магазинов, парков и пр. Чтобы их учесть, мы добавили в модели комплексную характеристику возраста зданий.

Доступность общественным транспортом: время пути до центра города (слева) и среднее время пути до всех ячеек (справа)

Результаты исследования показали, что транспортная доступность и возраст зданий статистически объясняют до половины различий между районами Саратова в средней̆ цене предложения жилой̆ недвижимости. Каждая минута в пути на автомобиле от исторического центра города уменьшала среднюю цену в объявлении о продаже квартиры на 870 руб./м², на общественном транспорте — на 455 руб./м². Вопреки ожиданиям, доступность общественным транспортом оказалась лучшим фактором, сильнее всего влияющим на стоимость жилья. 

«Из-за сниженной скорости движения, неравномерности охвата маршрутной сетью и местами остановок доступность общественным транспортом отражает большую территориальную дифференциацию в масштабах города и его отдельных районов. Тем самым наглядно видна связь транспортной̆ доступности со стоимостью жилья», — отмечают авторы исследования.

Система общественного транспорта Саратова сильно централизована: на момент исследования более трети всех маршрутов проходило через центр города. Создание магистральных и подвозящих до хабов в районах автобусных маршрутов поможет уменьшить количество дублирующих маршрутов, потенциальные автомобильные заторы и повысит мобильность населения.

Исследование показывает, что транспортная доступность напрямую влияет на благосостояние городских районов и стоимость недвижимости. Эффекты транспортной политики охватывают экономическую и социальную стороны развития города и его районов.

Плотность жилых квартир (слева) и средняя цена объявления о продаже жилой недвижимости (справа)

Более подробно с результатами исследований можно познакомиться в статье «Эффекты транспортной доступности для цен на жилую недвижимость (пример Саратова)», журнал «Известия РАН. Серия географическая», №2, 2025 г. Исследование выполнено в рамках проекта научно-учебной группы факультета географии и геоинформационных технологий НИУ ВШЭ «Пространственный анализ и моделирование городских процессов».